کراچی کی صنعتی جائیداد کی مارکیٹ میں سست روی دیکھی جا رہی ہے کیونکہ فیکٹریوں کے کرایے کی مانگ میں کمی آ رہی ہے۔ بڑے صنعتی علاقوں کے بروکرز کا کہنا ہے کہ چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروبار زیادہ اخراجات کا سامنا کر رہے ہیں، جس کی وجہ سے ان کے لیے صنعتی جگہیں کرائے پر لینا مشکل ہو گیا ہے۔
اگرچہ صنعتی شیڈز اور چھوٹی فیکٹری یونٹس کے لیے پوچھ گچھ ابھی بھی جاری ہے، لیکن اپنے کاروباری اخراجات کا جائزہ لینے کے بعد کم ممکنہ کرایہ دار کرایہ کے معاہدے پر دستخط کرنے کے لیے تیار ہیں۔ بجلی کی زیادہ قیمت، بڑھتے ہوئے کرائے، مزدوری کے بڑھتے ہوئے اخراجات، مہنگی نقل و حمل، اور مارکیٹ میں کمزور طلب نے بہت سے کاروباری مالکان کو اپنے کاروبار کو وسعت دینے کے منصوبے مؤخر کرنے پر مجبور کر دیا ہے۔
بروکرز نے بتایا کہ حالیہ برسوں میں اسی طرح کے فیکٹری یونٹس کے ماہانہ کرائے تقریباً 100,000 روپے سے بڑھ کر لگ بھگ 400,000 روپے تک پہنچ گئے ہیں، جس کی وجہ سے چھوٹے مینوفیکچررز کے لیے مشکلات میں مزید اضافہ ہو گیا ہے۔
محمد یعقوب، جو کورنگی انڈسٹریل ایریا میں صنعتی جائیدادوں کے ڈیلر ہیں، نے کہا کہ صنعتی جائیدادوں کی طلب میں تبدیلی آئی ہے۔ پہلے کاروبار اپنی پیداوار بڑھانے کے لیے بڑی جگہوں کی تلاش کرتے تھے، لیکن اب زیادہ تر چھوٹے مینوفیکچررز چھوٹی کرائے کی جگہیں تلاش کر رہے ہیں کیونکہ وہ جائیداد خریدنے کے اخراجات برداشت نہیں کر سکتے۔ بہت سے کاروبار ماہانہ اخراجات کا جائزہ لینے کے بعد اپنے منصوبے کو آگے بڑھانے کا فیصلہ بھی نہیں کرتے۔
ان کے مطابق، چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروبار (SMEs) اب زیادہ محتاط ہو رہے ہیں اور اضافی مالی ذمہ داریاں لینے کے بجائے اپنی موجودہ جگہوں سے ہی کام جاری رکھنے کا انتخاب کر رہے ہیں۔
بروکرز کا کہنا ہے کہ اب صنعتی یونٹس کے کرائے زیادہ تر بجلی کی گنجائش پر منحصر ہیں، جبکہ گیس کی دستیابی اب کوئی بڑا عنصر نہیں رہی۔ سائٹ انڈسٹریل ایریا، شیرشاہ سے تعلق رکھنے والے اکبر میمن نے کہا کہ کرایہ داری کے معاہدے اب زیادہ مشکل ہو گئے ہیں، حالانکہ طلب اور معلومات حاصل کرنے کے لیے آنے والی پوچھ گچھ اب بھی برقرار ہے۔
عادل یوسف نے کہا کہ مارکیٹ میں نئے کاروبار بڑھنے کے بجائے زیادہ تر کاروبار اپنی جگہ تبدیل کر رہے ہیں۔ انہوں نے بتایا کہ کمپنیاں نئے دفاتر کھولنے کے بجائے کرایہ اور یوٹیلٹی اخراجات کم کرنے کے لیے دوسری جگہ منتقل ہو رہی ہیں۔ انہوں نے مزید کہا کہ اب کاروبار کے لیے جگہ سے زیادہ قابلِ اعتماد بجلی اور کم یوٹیلٹی خرچے اہم ہیں۔ بہت سی کمپنیاں اپنے مستقل اخراجات قابو میں رکھنے کے لیے چھوٹی جگہیں منتخب کر رہی ہیں یا جگہ تبدیل کرنے کا فیصلہ مؤخر کر رہی ہیں۔
بہت سے پراپرٹی ڈیلرز کا کہنا ہے کہ اب صنعت کاروں کے لیے سب سے بڑا مسئلہ بجلی ہے، کیونکہ بھاری مشینوں کو مسلسل تھری فیز بجلی کی ضرورت ہوتی ہے اور انہیں آسانی سے شمسی توانائی پر نہیں چلایا جا سکتا۔ لانڈھی اور ملیر کے پراپرٹی ڈیلر اصغر علی نے بتایا کہ بہت سے کرایہ دار متوقع بجلی کے اخراجات معلوم کرنے کے بعد فیکٹری کرائے پر لینے کا ارادہ چھوڑ دیتے ہیں۔ انہوں نے کہا کہ بہت سے لوگ سمجھتے ہیں کہ سولر اس مسئلے کا حل ہے، لیکن زیادہ تر فیکٹریوں کے لیے یہ مناسب آپشن نہیں ہے۔ بھاری صنعتی مشینیں اب بھی گرڈ کی بجلی پر انحصار کرتی ہیں، اسی لیے بجلی کی زیادہ لاگت کاروباری فیصلوں میں بہت اہم کردار ادا کرتی ہے۔
دیگر صنعتی علاقوں کے بروکرز بھی مارکیٹ میں یہی رجحان دیکھ رہے ہیں۔ سپر ہائی وے صنعتی زون کے اسامہ قریشی نے بتایا کہ اب فیکٹری یونٹس کے مقابلے میں گوداموں کی مانگ زیادہ ہے۔ انہوں نے کہا کہ لاجسٹکس اور ویئر ہاؤسنگ کمپنیاں اب بھی معلومات حاصل کر رہی ہیں، لیکن مینوفیکچرنگ کمپنیاں محتاط ہیں کیونکہ پیداوار کی لاگت بڑھ گئی ہے۔ بہت سے کاروبار نئی فیکٹری کی جگہ کرائے پر لینے یا خریدنے کا فیصلہ کرنے سے پہلے انتظار کر رہے ہیں۔
فنانسنگ کے مسائل نے نیو کراچی انڈسٹریل ایریا میں کاروباری سرگرمیوں کو بھی کم کر دیا ہے۔ جاوید رضا نے کہا، "بہت سی کمپنیاں جو اپنا کاروبار بڑھانا چاہتی ہیں، وہ سیکیورٹی ڈپازٹ، مشینیں منتقل کرنے کے اخراجات اور زیادہ ورکنگ کیپیٹل کی ضرورت کا خرچ برداشت نہیں کر سکتیں۔ ان اضافی اخراجات کی وجہ سے زیادہ تر ایس ایم ای مالکان اپنے کاروبار کو بڑھانے کے بجائے اپنی موجودہ جگہ پر ہی رہنے کو ترجیح دیتے ہیں۔"
رئیل اسٹیٹ کے ماہرین کا کہنا ہے کہ مارکیٹ کی سست روی کی وجہ پراپرٹی مارکیٹ کی کمزوری نہیں، بلکہ مینوفیکچرنگ کے شعبے کے بڑے مسائل ہیں۔ صنعتی رئیل اسٹیٹ اس وقت بہتر ترقی کرتی ہے جب چھوٹے مینوفیکچررز پیداوار بڑھانے اور اپنے کاروبار کی صلاحیت میں مزید سرمایہ کاری کرنے کے لیے تیار ہوں۔
مکان مالکان اب زیادہ نرمی دکھا رہے ہیں۔ وہ کرایہ ادا کرنے کے لیے زیادہ وقت دے رہے ہیں اور کرائے میں معمولی تبدیلی بھی کر رہے ہیں۔ اس کے باوجود یہ سہولتیں ابھی بھی کافی نہیں ہیں، کیونکہ بہت سے کاروبار اب بھی بجلی کے زیادہ اخراجات کی وجہ سے مشکلات کا سامنا کر رہے ہیں۔
چھوٹے پراپرٹی بروکر، جو اپنے ذاتی رابطوں اور آن لائن پلیٹ فارمز جیسے OLX پر انحصار کرتے ہیں، کہتے ہیں کہ اب انہیں پہلے کے مقابلے میں بہت کم لوگوں کی طرف سے جواب مل رہا ہے۔ پہلے جن پراپرٹی اشتہارات پر بہت زیادہ پوچھ گچھ ہوتی تھی، اب ان پر بہت کم توجہ دی جا رہی ہے۔ بہت سے بروکرز کا کہنا ہے کہ زیادہ تر لوگ صرف کرائے کی قیمت اور یوٹیلیٹی بلوں کے بارے میں پوچھتے ہیں، لیکن وہ کرائے کا معاہدہ کرنے کے لیے آگے نہیں بڑھتے۔
چھوٹے صنعتی یونٹس کے کچھ مالکان نے اسٹیٹ بروکرز کے بارے میں خدشات کا اظہار کیا اور کہا کہ وہ صنعتی کرایوں میں اضافہ کر رہے ہیں۔ ان کا کہنا تھا کہ کچھ بروکرز زیادہ کمیشن حاصل کرنے کے لیے زیادہ کرایہ طلب کرتے ہیں، جس کی وجہ سے گزشتہ چند برسوں میں کرایوں میں اضافہ ہوا ہے۔ ان کے مطابق صنعتی اور تجارتی کرایوں میں اضافے نے کاروبار کرنا مزید مشکل بنا دیا ہے، کیونکہ صنعت کار پہلے ہی مہنگے بجلی کے بلوں اور کاروبار کے دیگر اخراجات کا سامنا کر رہے ہیں۔ دوسری جانب اسٹیٹ بروکرز نے ان الزامات کو مسترد کرتے ہوئے کہا کہ کرایوں کا فیصلہ موجودہ مارکیٹ صورتحال کے مطابق مالک اور کرایہ دار کے باہمی معاہدے سے کیا جاتا ہے۔ انہوں نے یہ بھی کہا کہ جائیداد کی قیمتوں یا ماہانہ کرایوں کا تعین ان کے اختیار میں نہیں ہوتا۔
